【王红雨：当前央行政策与房贷政策对房地产市场的影响】

视频访谈

时间：2022年4月16日

主持：Sean Wang

嘉宾：知名贷款专家 王红雨

[00:00:13.010] - Sean Wang

加拿大央行在 4月13号宣布加息，而且加加得很猛一下加了 0.5 点。而且这次央行的加息可以说是在七国当中是领跑，而且是比美联储还要快了一步。所以说这个确实是让让很多人很多关注这个加息这件事情的人都是跌破眼镜。而今天我们也是请来了著名贷款专家王红雨先生来和大家一起来分析探讨一下央行的目前的政策与房贷政策对房市的影响还有年会现场。

[00:00:47.440] - 王红雨

嗯，谢谢上谢谢你跟村长的邀请。各位房东网的朋友大家好。

[00:00:53.720] -Sean Wang

那么这次央行加息加了 0.5，然后这个因为以前啊，就是坊间沸沸扬扬的传，我们央行要连续加息多次。呃，然后这个从目前这个势头来看，还是非常猛啊。所以说我不知道这个这轮的这个加息真的会对我们的房子，房地产市场会产生哪些影响？今天那跟您学习学习，看看您对这件事情到底是有什么样的分析和判断。

[00:01:20.230] - 王红雨

那也是他的学习谈不上，因为我们毕竟是这个行业里的人，所以有些事情知道得稍微多一些，也知道啊。呃，买家或者是贷款申请人的一些想法。呃，总的来说，那就是加息，这个是难以避免的了，因为一个是通胀比较高，再一个呢，就是央行喊得声音也比较大，喊的时间也比较长了。一旦央行不对，像这种以前说过要加息的这种事情的话呢？呃，央行的这种威信或者叫预期管理的这种手段就完全作废了。他在说什么市场都不信，这个是很难办的一件事，所以对房地产市场的影响呢？现在就是心理层面比较大。呃，因为有这个公共媒体社交媒体不断放大，这些影响或者是进行一些分析。呃真的假的。呃，有可能没可能的，大家都都在讨论，这个是一个自由市场或者言论自由的一个环境里必然产生的一个结果。

[00:02:34.960] - 王红雨

那么从我们真正做房贷。我观察房地产市场的人来看呢？呃，有一些呢，是确定性比较强的，有一些呢，基本上是不可能的，所以今天也给大家呃告诉一下这这些大家比较关心的一些题目吧。

[00:02:56.930] - Sean Wang

没错，您一直在进行排查和教育，也一直在强调就是如何来分辨这种噪音。虽然有些事情可能这只是一个传言或者是一个呃，大家对这个误传啊，或者是人传人的，这样的一些不可能发生的事情，这些属于噪音。那么今天我想要呼吁先生会 11 给大家分析。

[00:03:17.930] - 王红雨

每个人都有一个主观看法。那么我今天想跟大家聊的呢，就是三方面的内容吧，主要是一个是央行货币政策出现的这种转向还有什么影响？第二个呢？大家比较关心房贷政策。第三个呢，就是央行的货币政策跟目前的房贷政策对市场有哪些呃影响？呃，也简单地做一下现状分析和展望，然后呢，给各位房东一个寄语吧，看看有哪些从我们的实践经验中给大家的一些启发，大家根据自己的情况自己做判断。那我们先说说，那个央行专项这个事儿吧，好吧，央行行长的一段讲话，大家能看到央行行长当年都说了什么。

[00:04:08.810] - 央行行长

[00:04:47.870] - 王红雨

现在呢？保守党把这段视频拿出来让公众看说央行 2年前说的这些话完全是要骚逼就开倒车了，说话不算话。那么央行行长说了哪些呢？他就是说在未来一段时间内，我们会保证低利率请按揭贷款的申请人放心大胆的去借钱。这是 2020年五月份央行行长说的话。那么现在他是怎么做的呢？那么在。 2020年3月的时候就是疫情爆发，开始各个城市了，那么央行呢，就把当时的央行利率 1.75 直接降到了 0.25。这个 0.25 的一直保持到今年的 3月2号加息到 0.2 在 4月13号又加了 0.5。现在的央行利率是 1%啊，那么大家记住这几个数字就是一之前是 1.75，目前是一那么相应的商业银行的这个位置呢？从这个一期间 2.45 直接涨到了 4月14号的三点。那么这个呃，货币政策的转向呢？主要体现在是疫情爆发的时候呢？是释放流动性较快的一种量化宽松政策从债券市场上买入债券，然后释放货币。

[00:06:15.290] - 王红雨

那么现在呢转向呢，就变成了 K t 就是量化紧缩政策量化紧缩政策呢，就是不在市场上大举的买。这种债券了和 201220 18年跟 2019年的这个量化收缩会计相比没有一个本质的区别。当年的这个哭泣呢，是央行在债券市场上卖出债券，而今年呢，不卖出债券。 2012年的 QFII 呢？不卖出的也就是央行手里的债券的自然赎回，但是他也不让市场上去卖。所以这个会计的识别改头换面了，虽然叫会计，但是实质上呢，跟 2018年跟 2019年的这个量化紧缩是不一样的。那么量化宽松是从 2010年3月开始的到 2021年的，这个 10月27号结束。那么一共收购了 3000到4000亿的债券，也就是释放了 3000到4000亿的基础货币。那么到了 2021年11月到今年的 4月呢？这个阶段叫什么呢？叫 Investor 阶段是指呢？它停止购买债券之后，如果央行手里的债券有到期的，比如说有 10亿到期了，那么等，于是财政部用现金换了央行这笔债券。

[00:07:45.080] - 王红雨

那么央行这个时候呢？在 Reference 阶段呢，他会去市场上再买回来 10亿这个债券，所以这个呢叫 Regression。那么从 4月15号开始，这个 Regression 停止了，也就是说，如果有债券到期，而央行不再去市场去买，就是这么一个改变，但是它并不是从债券市场上卖出央行的债券。所以现在的量化紧缩呢？就是停止了 Regression 这个阶段，所以这个轻度是这个。这个程度呢？跟 201819年的这个量化紧缩是不一样。那么这个央行政策的转向对房地产有什么影响呢？我们先说说这个政策转向的原因吧。就是 2年前刚刚我们看的那段视频的央行发誓说这个利率会长期保持不变。这种情况下呢？当时呢，根本预计不到现在通胀这么严重。那么现在央行加息的主要原因就是为了抑制通胀。那么目前的情况是呢？加拿大的失业率是 5.3。这是 1976年有就业率统计数据以来的最低点。呃，目前的工作岗位的数量是一前的百分之 113。

[00:09:11.300] - 王红雨

不仅收复了一群前的这个工作岗位，还多出了主要这个原因，那就是由于供应链而中断了疫情呃之后，那么加拿大并没有原封不动的恢复这个供应链，比如说原来是在中国采购，他可能不去中国采购，只能去印度采购，甚至有一些呢？呃，有一些商品得自己去生产，所以这个是供应链。而呃，重建过程中需要大量的工作岗位，那么那重建的过程呢？现在大家也知道分得比较清楚，就是由于俄罗斯入侵乌克兰之后呢，有 141 个国家投票反对那么重建供应链的时候呢？大家就分清谁是敌人，谁是朋友？那么像呃，加拿大如果要想建立重新建立供应链的话，会在这个 141 个国家里，重新选择友好的国家提供这个呃，供应链上的优势。所以呢，这个在调整的过程中可能工作岗位会突然爆发。呃，市场上现在有很多人说哎呀，失业率提高人们买不起房子了之类的，这都是胡说的啊，这个不仅是工作岗位增加了，而且工资都上涨了，包括银行招人的很难，而且普遍的提高工资。

[00:10:35.910] - 王红雨

那么央行一共就有两个工作目标，一个是保证失业率呃不至于太高。另外一个呢，是保证通胀率不太高，那么目标的通胀率是二而在首都的七，所以说呢？央行在通胀控制方面工作没做到位，所以现在要不就是通胀太高的问题。所以呢，他的加息的最基本原因是控制通胀。那么加息之后，他的作用是什么呢？一个是提高了这个现有的债务人的债务成本，这样的话就起到了一个抑制需求的这么一个作用。另外呢，就是央行的有一个儿功能的加强逆周期调整就是经济低迷的时候，降息啊，经济复苏的时候加息，以免这个经济过度膨胀或者过度萎缩，这个叫逆周期调节。那么现在处于经济复苏阶段，所以呢，按照他这个逆周期调节的功能来讲，央行是需要降息的。那么加息之后对房地产现在的影响呢？直接的影响呢？就是如果借款人选择的是固定利率的话，显然月宫是不动的，那么如果是浮动利率而借款人的贷款银行是 rbctdsabc 这些银行的话呢？浮动利率在加息之后越共不变，但是呢？高盛 Bank 和 nationalbank 他们的浮动利率在加息之后越共是上。

[00:12:10.310] - 王红雨

对房地产的另一个影响呢？就是打算买房的这些家庭，他持有成本会增加。所以呢？对这个家庭预算会有影响。另外呢，对打算买房的家庭来讲，这个心理影响就更大一些。而买不买，要算算一下这个住房的成本和买房的利息支出的这个成本等等。那么关于央行利率的走势呢？很多人都喜欢预测，但是对于我来说呢，我的经验教训呢，就是永远不要预测利率的走势，就像这个即使是有央行承诺，你都不不作数了。刚才我们放了央行行长的视频也能看出来，现在看的人能够比较确定的利率的走势了，就是恢复到一 1.75，这个是可能性比较大的，有可能在今年就完成从现在的一增长到 1.75，这个可能性比较大。但是央行扬言要涨到 2.5 这个点，那并不可信，就有点像刚才视频里那个央行做的那个承诺似的了，而这个不可信的原因呢？主要是加拿大不是一个孤立的国家，它加息的幅度还要看美联储的加息在短期内如果加的 2.5 的话，势必导致经济衰退。

[00:13:32.630] - 王红雨

那么加息的目的就没意义了，那实业又起来了。所以呃，加到 2.5 这个短期内是很难实现。为什么说永远不要预测利率呢？就是利率这个，而从整个经济学的定义退休给我一个定义就是利率实际上反映人们的一种无奈的一种程度。但是呢？现在呢？近期由于近些年吧，就是由于这个货币理论呢，就是利率成了央行操控货币政策的这么一个工具，实际上它是按照政府的要求或者政府的需求，央行的需求，政府的需求来操纵这个你一会儿涨还是跌，所以政府的需求时的经济情况也是在变任何人承诺你的利率升也好，降也好，都不要太相信，那都是走一步看一步。另外呢？央行的一些承诺或者对外的喊话都有一种预期管理的这么一个作用，就是它希望把这个通胀下来。所以呢，它高喊利率要加到 2.5，我希望利率这个通胀率能下来，如果通胀率下来了，它不一定增加到 2.5。

[00:14:51.250] - 王红雨

就像我们刚才看那段视频是的做贷款，说利率之低跑出来了，做了贷款了之后呢，它就不履行承诺经济的预期管理就达到它的预期目标了。那么我们看这张图就是 2017年七月份开始加息到 2018年的 11月加到 1.75，然后从 2020年的 3月直接降到零，然后整个加拿大央行加息跟降息的这个节奏。这个节奏呢，是不对称的，而是加息比较费劲，需要时间。那么降息实际上就是一夜之间可以给加。呃，货币政策还需要补充的呢？就是刚才有人说到的那个统计了，就是量化紧缩。呃，总的来说呢？瓷器非彼楷体呃， 2018年的缩表就是央行卖出的而 02年的。所以呢？央行卖出的这个就是最大的区别。那么在效果上看呢？就是如果央行不卖出债券的话，就没有大量的债券，在债券市场上抛售，所以呃，债券收益率上涨的比较慢，但是呢持续的时间比较长，他就慢慢的卖出了，所以这个就是呃， 2022年的秋季跟以前的秋季有什么不一样，那么呃，债券市场上呢？呃的收益率呢？呃，呃，我们看这张图是在 3月的呃，第二周开始猛涨的这个 2.5 左右，然后呢，在 2.5到2.7 之间波动，现在基本上平稳下来了。

[00:16:33.950] - 王红雨

呃不会出现那个短期内不会出现大的波动，尤其是在这个 4月13号央行呃说它那个七的主要内容的时候市场在恍然大悟哦，这个央行说的这个缩表这个概念被呃，呃，实际上它这个缩表的概念跟 2018年 09年不一样，整个嗯，呃，那个 13号那天央行一宣布市场上反而觉得央行抛售债券的这个压力小了那一天的话，债券收益率反而是下降，那么到了周四呃，周三宣布的 PPT 周四呢，又有所上涨，所以基本上是在 2.5 到这个二七之间，没有不太会出现 3月第二周猛涨 20%这么一种情况，所以这个因为它这个是 5年债券的收益率和 5年固定利率的按揭贷款利率是挂钩的。所以呢？ 5月按揭贷款利率未来一段时间会比较平稳，不会涨啊。现在五年期固定利率应该是在 3.9到4 区间，所以在这个区间内会有停留比较长的时间。那么总的来说呢，央行的这个货币政策就就两个工具，一个是货币发行量，一个是利率，呃，给大家就是很快的沟通了一下和上你有没有什么问题？关于这个货币政策。

[00:18:08.440] - Sean Wang

那么央行肯定是会因为现在的通胀率过高了。所以说加息是必然的，只不过就是看具体能加多少。刚才洪宇先生也说了，这个加到 2.5 的这种可能性，这个并不是很大，借这个如果说真的加到了那么高的话，很可能会引起这种经济衰退，而且也要看美联储的一系列的后续的动作，可能央行再去有所跟进，或者有这个这个进一步的去去加息。但是如果说一下加的很多的话，这种可能性会非常小，所以说大家也不要有过分的这种这种担忧去这个去解读去过度的解读，这种加息的一种过程，那么就是刚才宏宇先生说了这种这种加息，那它这个包括它的缩表啊，它这种变种的缩短或者叫做用了缩短这个概念，但是实际上内容呢，跟以前是不一样的，所以说这也是为了这个回答呢，就是很多企业的共同的问题，就是这次央行又加息缩表，好像这个这个动作太大了，这个太猛了，所以说这个呢，大家也应该现在就清楚了。

[00:19:11.020] - Sean Wang

这种缩表实际上是一种温和式的一种运行的一种这个如果说我们还叫它小点后面的话，它只是说小缩表，而这种电脑缩表这个实际上没有那么猛烈是一种比较温和的方式。那么洪先生我有一个问题，就是刚才您在说的就是这个我，我的就是包括 RBC 要比某啊等等。这几个银行在这个加息的情况下，它的浮动利率是幻化是不会变的而的。有些银行它的方法是是会变，那么这些银行究竟会基于怎么样一个考量来来改变他们的这种这种贷款利率的这种政策呢？

[00:19:51.020] - 王红雨

这个基本上就是按着这些银行自己的习惯。从利息支出的角度来说，两种做法利息支出都是增加的。比如说月宫不变，那你的本金的比例就变少了，利息的比例增加了。那么如果是按 Rate 涨了之后，越共改变了的话呢？实际上它的这个贷款的本金跟利息的比例不变，但总金额增加了，实际上都是呃利息支出增加。但是有些银行考虑呢，就是自己的客人。由于这个预算管理的问题，每月他最多只能支付一千二 2000 四，你给他动了之后呢？他可能连月票都买不了了。所以每个银行考虑的问题不太一样。我们也发现有一些 nationalbank 还有 Google 的浮动利率的借款人呢？开始转移转行，因为他们预计可能央行还会继续加加价，那它的越共就受不了了。他要转到那个越共不变的银行。这个呢，就是对这个现金流管理比较精细的家庭，它会算计到这些呃，加了之后会影响的生活，这个是各个银行的产品设计上最初始设置上的一个考虑，并不是因为这次加息可是这样，而是每一次加息降息，它都是比如说降息，我们也不呃，也不改变。

[00:21:23.360] - 王红雨

这个月供，只不过是本金增加了那么另外的两个银行降息的时候，它的员工也是跟着减少，所以这个从利息支出的角度上来讲是一样的，只不过是对预算管理上来讲，因为更普遍的预算管理更容易去。

[00:21:44.830] - Sean Wang

这也是为何我为什么问这个问题？一个是刚才你提到了另一个就是咱们群里面啊，在咱们这个圈儿也经常会讨论这个利息变利率一变，我对还款儿就就发生变化，没有了发生变化。而有的群友就说我的方法没有发生变化，所以这个里面就是各个银行不同的这种这个产品的设计方面。所以说这也是回答了大家这方面的一个一个问题。

[00:22:07.870] - 王红雨

嗯，对。

[00:22:09.060] - Sean Wang

的那么就是我以前让就是在现在这种加息通道开启的这个周期。而如果说有群友要问就是我现在在目前状况下，我选择固定利率而贷款利率，那么这个实际上这个类似的问题的答案已经探讨很多次了。那么在当前这种状况下，您会给出一个什么样的建议呢？

[00:22:29.860] - 王红雨

这是一个比较的结果。不止一次的讲过，如果你五年期固定利率是而这个。这个浮动利率是 2.74 跟 2.7 之间有一个 1.3 的差额这个差额呢？我们把它叫做利率，保费就是保险费，你愿不愿意交这个利率保险费交了这个利率保险费呢？未来 5年内你保证是 4%不会变，那么你不交这个利率保费呢，你立刻就享受了 2.7 这个利率的呃浮动利率低利率的这么一个好处，但是呢不确定性呢，就是说它可能还会继续加，也可能加到四甚至超过四。这都有可能也就是把风险留给自己了。利率就是利率风险留给自己了，这个是大家完全是靠自己的判断。相对来说相对保守的家庭会选择固定利率，但是呢，我现在看呢？如果是 4%的利率的话，实现月供这么高的呃，而且等于是说你在利率还没有太看清楚的情况下，就把自己挂在了一个 4%的利率。

[00:23:44.500] - 王红雨

一挂就是 5年这种呢？呃，从今天这个二的七和四之间有 1.3 利率保管费的情况下，这个 1.3 的利率保费实在是太贵了啊。呃，大家自己去考虑这个保费值不值得。有些人觉得有这 1.3 的保费，我心安能睡得着觉，那你为了睡个好觉花个 1.3 的保费，那你就去自己去选择固定利率。但是对于投资人来讲，基本上不需要考虑固定利率还是继续选择浮动利率。

[00:24:21.040] - Sean Wang

换句话说，对于投资人来说，可能就是反正就像我以前也说哪个便宜，你又买了，这是最简单的一种这个的方法是。那么好，以前就是这个利率。利率增加了，然后这个压力测试，目前为止到现在还没有发生任何变化，但是这种会可能会将来有可能会变得更宽松，还是说它维持现状不变呢？

[00:24:48.400] - 王红雨

那这个呢？就是下一个要跟大家讨论的一个这个题目了，就是现在的房贷政策。刚才我们说的是央行的货币政策，现在的房贷政策是这样的，就是压力测试利率在连续呃，固定利率提高和浮动利率提高的情况下呢？呃，我们去 USPS 的网站一打开界面依然能看见他的 SAS 利率 15.2 现在保持不变，那么预计呢，是每半年 OCC 会有一次这个压力测试利率，所以我自己的判断是在今年六月份压力测试利率还会涨。在这期间呢？如果你选择了五年期固定利率，那么按照定价原则的话，那么你选择了 5年固定利率，人家给你 4%的利率。呃，银行有权利选择在四的利率基础上加上二，那也就是六作为这个压力测试利率，你还是看你自己选择的是什么样的产品，如果你选择了一个很高的固定利率的话，那你的压力测试利率自然就高就会能力就自然降低。

[00:25:59.680] - 王红雨

那么如果你选择浮动利率的话，那今天的这个压力真实利率依然是 5.25，所以压力测试利率现在不会变，但我估计是会提高的。第二一个呢，就是呃，压 2b20 的房贷政策没变啊，很多人呢？呃，从去年年底到今年年初创造了很多谣啊，甚至我看过有人给政府出了十几条那个呃打压房价的呃。呃高招，其中就包括什么不允许是拿出来的钱买投资房啊，现在这个证明都是谣言，他们出的招惹好，或者有人这个在网上传播也好啊，那么小小截屏也不说的信息的出处啊，就这么传。还有人呢，就出家人也好啊，传言也好，说投资首付款要提高 35%，那么这些呢都是谣言，也就是 120 政策保持不变。呃，另外的房贷政策呢，就是优先关心首付不到 20%的情况下，不就是找 CMC 买保险吗？那么 CMCC 这个政策呢？一直都有 56年没变，过了它最大的一个政策，就是它有一个房价的上限，就是如果你首付不到 20%的情况下，房价上限是 100万。

[00:27:29.000] - 王红雨

这个呢，曾经在联邦大选的时候呢？提出来，我说自由党说的，如果我上台，我会把这 100万的上限往上提，那么按照 2022年的刚公布的这个呃，自由党的预算案里边呢？这件事儿只字不提呃，这个它当年大选的承诺现在是落空了，所以首付不足 20%的家庭呢，只能选择 100万以下的房产，这个政策也不变。呃，政策发生些许变化的呢，可能就是新移民政策，那么以前的新移民政策呢？各个银行执行的不一样，有松有严。呃，从最近的政策变化看呢？就是说新移民不要求加拿大收入的这个后门呢？呃被堵的更紧了，又有一家银行加入了这个呃，这个不允许说你在加拿大一点收入都没有，就可以贷款这么一个行列，所以这个后门被堵住了。呃，移民新移民一登陆就买个两 300万房子，而且还利用了银行的资源，就是贷款买。

[00:28:43.160] - 王红雨

呃，这个呢就出现了一个格局上的改变。也就是说，大多数银行都要求这个新移民，至少要扎根在加拿大，至少要有工作，有营生做银行才会考虑这个借款人。所以我们看新移民买房的速度不会太快。由于这个政策收得越来越紧，对新移民这个政策新移民政策本来就是 Web 2.0 的一个例外，它并不是 Web 2.0 要求的，而是各个银行设计的移民政策。所以这个新移民政策是各银行说了算，说改就改的，这也是对加拿大纳税人的一个比较公平的做法吧。我们都在这儿纳税这么多纳税这么多年，那么新移民来了，直接就接 35%一分钱学都没教过这个呢，是相对公平的一个措施吧。那么这个谣言这件事儿呢？实际上大家呢有点儿不太切实际，因为房价涨了之后，很多人买房比较难，尤其是贷款特别难。在这种情况下呢，就开脑洞想出一些主意，希望谣言能够把这个监管当局的腿又瘸了。

[00:30:06.190] - 王红雨

但是实际上看呢，耽误了自己啊。监管当局对这件事儿认识得非常清楚，就是说一定要保证房贷政策连续稳定啊，不会因为谁喊冤或者哭得比较厉害，就去改这个房贷政策。那么 2021 年底就是 11月23号 OECD 出了一份，就是对这个婚房就是房贷风险评估这么一份报告，它这个名称叫 emergingpart3 收入 riskincome。在 OCC 的网站上就可以找到，就是去年十一月份出的。那么它针对的情况呢？就是 2021年，加拿大的房贷余额增长率是 10%，是历史上涨幅最大的 1年。那么监管当局评估了这个情况之后的结论呢？是加拿大房贷的质量非常高，无需调整，因为这份报告里写了清楚，所以造谣的人根本就没有去看这份报告。另外呢，在这个 11月24号 OCC 的监管的人就叫 Peter 接受了一个电视采访。呃，这个电视采访的视频，大家可以在 YouTube 上找到题目是 replacetohomerestartmore 的这么一个 topic。

[00:31:43.930] - 王红雨

呃，这个视频播放时间是 2021年10月24号，也就是说 23号报告出来之后，呃 Okay 就出来了解释这个。这份报告的结果是什么？那么主持人一再追问一件事儿，就是说投资者在疫情期间非常活跃。公众认为，投资者加剧了房地产的供需矛盾。那么监管当局呢？那认为呢？这个事儿就是 Peter 的回复了。他认为这是自由市场竞争的结果，市场给了投资者更强的买方能力。投资者是因为看到了长期存在的供需矛盾才选择了投资房地产市场。供需矛盾是地产投资者活跃的原因，解决投资者比例过高的问题应该从解决供需矛盾入手，而不是从改变房贷政策入手。那么我们可以放出来这个词，而他的一些原话就是他是维护这个地产投资者的就是买第二个房子的人，他们是在 freemarketeconomy 的情况下，他们的 Power 更强 Motors 的，那么他追逐利润的动机就在于加拿大的 Skyline 跟减慢就是供需长期的 Improve。如果这个市场能够平衡的话，泡沫会自动的挤掉。

[00:33:26.390] - 王红雨

这就是加拿大银行监管当局对这个各种噪声提出来对修改第二行的一个强硬回复。

[00:33:36.320] - Sean Wang

那么在您看来，这个房贷的这个政策有没有这种可能性会发生紧缩呢？

[00:33:46.700] - 王红雨

这个呢？是无法预测的一件事。但是呢？从事实上角度上讲，上次跟房东分享的时候呢，跟村长聊的时候呢，给了一个数据就是大银行的贷款，违约率是千分之 1.8。当时用的数据应该是 2021年的 11月左右的数据。那么现在在银行公会的网站上可以查到最新的商业银行贷款违约率的最新数据，那么在一月份就是它的最新数据是一月份的差不多，有三个月的时间之后，那么最新数据 2012年1月的违约率是千分之 1.7。也就是比原来更好了，基本上没有违约。那么监管当局依据的就是这个违约率，如果贷款质量很差，他们会重新考虑这个收紧房贷政策，如果没有大的变化，没有理由去收紧房贷政策。那些哭喊的人，那都是因为自己贷款能力有问题，并不是房贷政策有问题。那么贷款自己的贷款能力有问题，主要还是因为房价上涨了。以前可能是一之前很多人跳着脚找找爸爸妈妈，爷爷奶奶还能买得起房子，那么现在呢？好像这六个都不够用了啊。

[00:35:19.690] - 王红雨

呃，这个没办法就跟银行监管当局没关系，银行监管当局要保证的是银行贷款安全，也就是说，银行现在找到的能贷款的人质量越来越好，而不是越来越差。所以这个如果你再收紧的话，那么买不起房的人就更多。对吗？这有什么意义呢？

[00:35:45.920] - Sean Wang

这是很多亲友把这个就像故意前面说的把自己的贷款能力和银行的这种贷款政策相混淆了，总认为自己贷款能力变差了，是由于银行的一些政策的一些导致的一些因素。这是两码事。

[00:36:02.200] - 王红雨

呃，第三个问题想跟大家说说就是我们说了这个房贷政策稳定，央行政策发生变化之后呢？房地产市场在 3到4 月份出现了一种这个观望的情绪。那么原来的二月份之前的市场呢？就是呃，就是 federalcommissionoutfor 嘛，就是怕错过呃再也买不起了这种情况。那么到三月份之后呢？这个安抚的情况就改变了，变成了一种观望。那么这个压力来自于哪儿呢？呃，第一个首先呢，是五年期固定利率在 3月的第二个星期猛涨，这给买家造成的心理压力。第二个呢，就是央行它采取预期管理的方式就是喊话，说我要加息这个呢，给买家造成心理压力。第三个呢，就是咱们这个安省的首选。为了这个选票对吧，又把这个非居民的政策又给念了一遍紧箍咒啊，从买家税从炒房税从十五增加到二十，这些给买家心里造成了压力。另外呢，还有就是这个刚才我们刚讨论的买，呃，买不起房子的人太多了，他们总要求这个改变游戏规则，但是呃要求改变游戏规则的声音从哪儿出来很重要，如果是游戏规则已经定了，那么在游戏中的输家提出来改变游戏规则的话，那么游戏规则制定者并不会听了啊。

[00:37:37.670] - 王红雨

因为只要有游戏规则，只要有游戏，就一定有输家，一个赢家并不是改了游戏规则之后，原来的赢家就变成了输家，原来的输家就变成了赢家，这是不太可能的。所以如果说放松呃，这个房贷政策的话呢，有可能导致房贷质量下降。更多人买得起房子的情况下呢？那房价会更高，而不是更低，所以现在保持房贷政策不变是一个比较好的这个呃政策。那么另外呢，还有一些人呢？寄希望于联邦政府，有些人放出谣言说联邦政府会把资本利得税从 50%提高到 75%。这种呃，资本利得税实际上是资本主义社会的一个立国的根本。所谓的资本利得税就是呃，谁投资了呃，从投资中获益征多少税的这么一个问题，如果你提高了资本利得税，那就会减少投资，那实际上是在给资本主义釜底抽薪啊，所以提高资本利得税不是闹着玩的，那这种事儿。呃，曾经有传言很严重的时候，就是应该是上次大选的时候，说资本利得税会增加那股市直接就 Prices，因为在股票里炒股票的人基本上很大，一部分是资本利得税，所以如果你提高了资本利得税的话，大家把钱拿出来都投到美国去了，所以当年的那个加拿大的股票市场就出现了 Crash，所以这个谣言也没兑现资本利得税提高的谣言没兑现。

[00:39:22.850] - 王红雨

呃，投资款首付 35%的谣言也没兑现。如果反弹时资金不能用首付的谣言也没兑现，但是呢，一直有人在喊，所以这些喊也造成了一定的负面压力对市场。另外呢？部分地区房价确实出现了下降，有人拿出来低价卖。呃，这个我看到呢，主要就是因为一些卖家是信息不对称，好多卖家身处国外，他在小红书上看，有人说哎呀，赶紧跑，他就真把房子拿出来卖任何一个情况下都存在这种信息不对称。比如说老人家和儿子说买了，现在市场价 120万，但是他听了别人说哎，赶紧逃跑，跑了， 100万就卖掉。所以这种人老人呢？人不在加拿大的这些人呢？都存在这个信息不对称这么一种情况。这个这种信息不对称的情况可能就会被一些人利用。所以从上述压力来看，那就是实质性的借款成本确实增加了。

[00:40:28.390] - 王红雨

另一部分呢，就是市场噪音导致的这种观望的情绪。那么从房价的这个走势来看呢？呃，由于这个房价上涨的时候，通常大家愿意拿出来卖，所以成交量比较大，房价下跌的时候呢？如果卖家觉得哎，现在房价下跌了，我干脆出租吧，那么我就把房子拿下去了，这种情况当然就会出现房价下跌的时候呢，一定会收缩，所以会减缓这种房价下跌。这个呢，我把这个叫房价的深度就是成交量配合的，这个房价变化叫房价的深度。那么没有交易量配合的这种房价的我们叫边际房价，那么有交易量配合的呢，这个就叫整体房价，所以我们看到的情况就是。很少出现房价在两三个月之内下跌 15%这种情况我们缓慢下跌都是可能的，那么唯一例外的就是 2017年的这个房价急速下跌。我我自己的公众号上就翻译了一篇文章就是多伦多市不是整个地铁是指多伦多市的，这个在 420 政策公布之后， 130 天 135 天房价下跌 18%的这么一个纪实性的像一个小报告文学式的一个东西。

[00:41:52.190] - 王红雨

那么当时呢就是 420 出来之后，多伦多是在 135 天之内房价下跌了 18%。那么影响了多少笔交易了，一共 900 88:00。呃，为什么这么精确的一个数字呢？就是有 988 笔二手房交易在交割的时候买家拒绝交割。那么卖家又拿出来卖卖了之后房价下跌了，那么这些损失由买家承担，那么整个的损失是 988 笔，整个的损失是 1.35 亿啊。那么这个 2017年三月份多伦多市平均房价是 76.5 万。 2017年的 7月平均房价是 62.6 万。所以相差了 18%，这是短短的 135 天之内下降 18%，这是在所有发达国家里近 20年 30年从来没出现过的出现在了多伦多。那么大家注意这个地理范围，好像这个讲的不是大多伦多，而是多伦多是大多伦多的平均房价。在 2017年总体是上涨的，比 2016年高。大多伦多房价下跌是出现在 2018年。那么这个呢，就是简单跟大家回顾一下 2017年急跌的时候的这个情况，如果大家记忆模糊了的话，可以就觉得饿不着补一补，这些记忆就是当时出现了将近 1000笔，买家不交割的这么一个情况。

[00:43:29.660] - 王红雨

那么快速下跌的一个先决条件就是大量的买家活跃。那么观望期呢？也出现在 2017年 18年，甚至到 2019年都有部分观望期，那么观望期的特点呢？给大家看一个图，就是说在观望期里呢？这些潜在的买家，他预计房价下降的幅度远远大于房价实际波动。比如说 40万的房子，他在他的心理价位觉得应该跌三十四跌到三十四，我都不买他的心理价位直接先下跌了。但是呢，如果房价一直在涨到 60万的时候，他会改变心思，说那 60万我也买。所以观望者的一个特点呢？就是说他们的心理价位跟实际价位的落差非常大，远大于房价的实际波动。观望者的一个行为特点，就是它会在一夜之间重新认定，就是说卖家的估值是合理的，然后它的追进去。那么现在讨论最多的就是一个再等等，是不是值得再等等的机会是什么呢？就是房价下降，那么防着下不下降，不确定关键看哪个区。

[00:44:48.630] - 王红雨

那么再等等相应的，它是有代价什么代价呢？就是你以后买房利率更高另一个代价，那就是如果压力测试利率提高了的话贷款更难。而第三个代价呢，有可能就是说你想买的那个区，由于交易量下降，那人家把不挂牌了拿出来，最后一个再等等的代价呢，就是你可能再等等市场就反转了，那不一定什么时候反转，房价又跟着涨起来。所以再等等既有机会也有成本，那么你选择等或者不等，那么就看你自己接不接受这个成本。如果你不接受这个成本的话，现在就买。如果你说我接受这个成本，我愿意承担这个呃，这些实际成本跟机会成本的话，那你可以继续玩了。这取决于个人而不是取决于市场。那么目前现状跟大家呢？分析六点现在的现状到底是什么样的。第一个呢？是联邦政府啊，它的住的，这个住房政策已经出台了，但是呢非常清晰的表明呢，就是联邦政府的住房政策是保证租得起，而不是保证买得起。

[00:46:11.950] - 王红雨

还有一个特点呢？就是 2022年的预算案中，各项住房政策全部没有时间表啊。他们只是比如说限制非居民 2年内不能买房，没有时间表，推出一个四万块钱的免税的这个存款账户这个没有时间表，那大家等吧。第二点呢？现状的第二点呢，就是省政府住房政策呢，依然是停留在短期的为服务非居民加税的问题。那么长期看呢？建房计划呢？依然停留在纸面上就是省一级政府的政策，所以对当下的你的选择都没有影响，就是联邦政府跟省政府。所以很多人寄希望于政府来帮助自己买得起房子，恐怕这个希望要落空了，可以说已经落空了。那么从央行的角度来讲呢？货币政策来看呢，央行增发的是基础货币在过去连续 2年增发了 3000到4000亿，那么这些钱呢，会由商业银行不断的根据货币乘数把它放大那么货币乘数放大的一个途径就是手里有多套房的人，你依然可以按照现在的房价的价位啊，但是房子你换，但是房子现在有两个目的，一个是补充现金流，比如说你瑞丰拿出 50万拿到手里，那么你等着抄底也好，或者怎么着都可以也可以拿出来，直接就是买更多的房子，也可以作为现金储备都可以用现在的房价支持很多人呢？这是第三个现状。

[00:47:57.260] - 王红雨

第四个现状呢？就是利率升高了债务负担肯定是加重了买家观望的情绪也比较严重，这就是事实啊。利息实际支出的确是增加了。同时呢，它就挤占了消费的需求，所以这个也减缓了经济进一步的复苏，这也是事实啊。那么房贷政策的制定者以房贷的违约率为依据 2002年大银行的房贷违约率呢？已经下降到这个 1.7 了，也就是说房贷政策非常稳健，但压力测试利率呢，有可能会提高，这就是跟大家刚才提的一个风险提示，所以可能难度在 2022年可能会增加，而不是会放松或者降低。这是第五个事实。第六个事情呢？就是投资者占的比例就是会越来越高，而不是越来越低。目前的事实是什么呢？按照加拿大统计局的这个统计数字来看，现在安省有 15%的家庭拥有不止一套房产，那么这些家庭拥有的房产的比例占总房产的 31%。那么大家可以看一下这张图在加拿大，整个全国就是拥有多套房的家庭，拥有的房产数量占房产总数的 30%到四十各省不等。

[00:49:27.980] - 王红雨

那么安省呢，是有 15%的家庭拥有多套房产，这些家庭拥有的房产占房产总量的 31%这个呢，就是我跟大家总结的六个事实，再跟大家说六个展望吧。就是与 2017年相比呢？ 2022年观望期呢？尚未出现这个买家集体违约不交割房产现象，所以急跌的可能性极低非常低。第二个展望呢？是有房的家庭收入是无房家庭收入的两倍。就是即使房价下跌，大部分无房的家庭也没办法承接现在的房价，所以呢，下跌空间有限。第三个展望呢，就是房贷增加量。在过去连续 2年呢，这个增量非常大，就是 2021年都增加了 10%，那么加上 2020年增加的，这个差不多要到房屋的房贷的增量，那是非常大的。因为房贷呢，它是每 1月，你都需要还款的，如果是增加 10%的话，意味着就是这个存量，而新增量是非常大，减掉存量以后依然是非常大的一个数字。

[00:50:52.960] - 王红雨

那么最近 2年买房的人挺多的啊，这些人呢是不可能短期抛售自己房子的，如果他降价销售的话，他需要还 80%的房贷，那么如果房贷出来的钱还不起房贷的话，实际上完成不了房地产这种交割，所以基本上呢？呃是这个房价下跌的这么一个托底吧。因为最近 2年买房的人比较多，房贷的比例比较高，所以它下跌的空间有限。第四个展望呢，就是加息对现金流的影响呢？短期内体现不出来啊，因为大部分银行和现有的这个房贷的持有人呢，它的现金流没受影响，所以很多人分析的说这个债务加大了负现金流受不了了，大家跑吧，这种说法呢，没有依据，所以我们也在市场上没有看见这种叫的就是不惜一切代价。呃，无论多低，我都卖，一定要把房子卖掉，这个没出现，无论有多狠都没出现被忽悠的这种情况大量出现没有啊。

[00:52:04.870] - 王红雨

呃，第五个展望呢，就是短期内呢？信息不对称的家庭的确是在集中嘛，所以我们能看见还是增加了，但是如果每月房价下降 3%，那么交易量会相应的下降 10%。呃，这是我自己的一个估计，所以市场上呢，会出现慢慢的挂牌价格减少。我是说如果持续每月下降 3%的情况下挂牌会逐渐减少，那么市场会找到一个新的平衡。这是第五个展望第六个展望呢，就是现在呢，我们能看到的就是因为固定利率的挂牌利率提高了，所以原来选择五年期固定利率的人，比如说 2019年 2018年选择五年期固定利率的人呢，他现在如果做理财，但他不认可原来的合同。由于原来用这个利差赚的罚款特别高，现在呢，呃，因为挂牌利率提高了利差变小了，所以现在反弹是原来的那个固定利率的贷款呢，罚款减少了，所以这个现在的房价也支持很多家庭做这样，所以呢？第六个展望呢，就是原来选固定利率的家庭，由于罚款太高，他就没有做得好呢。

[00:53:21.730] - 王红雨

那么现在呢，罚款应该是大幅降低的，所以现在固定利率的借款人暂时的增加啊。那么给大家看一张图就是这个加拿大这个有房家庭跟无房家庭这个收入的一个比较情况，基本上有房家庭的收入是无房家庭家庭收入的两倍，所以你即使是大家都拿出来卖，也不会找到那么多人买你的房子。还有一种说法呢？就是说抄底这是也比较流行的一种说法，就是我现在卖了今年年底，或者明年年初有会算卦的说今天年底房价最低有人有有人说明年年初房价最低。那么我们从统计数字上看一下，这是它的一个统计数字，大家可以看这些数。呃，从 2016年开始到 2021年，这 25年期间只有 1年房价是下跌了。也就是说在 2017年你卖掉了房子， 2018年买回来这个是抄底成功。那么在 25年的期间里头只有这 1年是成功能抄底的，也就是说概率是 4%，那么你能不能掏出这 4%真的就看运气。

[00:54:44.450] - 王红雨

不要相信任何人算的话，这个概率统计数字在 96%的情况下，你是抄底 4%是能抄底的。这个呢，基本上就是我对于未来的对现在的事实的一个总结和对市场的一个展望。最后一部分我想给大家说的是对房东的一些寄语。在这之前看上有没有什么问题，这个刚才讲的这些。

[00:55:16.200] - Sean Wang

二。刚才宏宇先生提到了这个新移民的一些对新移民的一些银行的政策已经发生变化，就可能我感觉是对新移民的这个政策更严格了。那么这个呢，我可能就想到了，因为我们现在很多这个我们做投资人啊，这个我们下一步的接盘侠们这个很大一部分可能是你这个新移民，因为刚才亨利先生也说了，这个没有房子的人的。他的收入呢，是有的，就是说一半一半左右甚至更低，所以说我们只要他们来做这种接盘侠的可能性也是特别高。所以说未来的这种接盘侠很可能应该是这些新移民，可是这些新移民的这种这种贷款政策发生了变化进行了缩紧，那么我个人感觉势必会影响将来房价的这个这个进一步的发展，就房价在这一点上很有可能是要下降的。那么您同意我的这种说法想想法。

[00:56:14.380] - 王红雨

这种说法。如果我清晰地说的话，那就是不同意。因为很多华人非常狭隘，以为新移民都是华人，这个是不对的。呃，华人新移民的比例在加拿大的新移民比例里是逐年减少的。那么我们能看到很多印度来的新移民，非常符合我们说的新移民政策，因为银行要求的是你扎根于加拿大，一定要有收入。我们举一个很简单的例子，印度来的移民语言能力比华人强很多，他们在 IT 方面有很强的优势，那么房东的很多租客，我相信大家也发现了是印度来的移民，他们是有负担能力的，但是他们的存款非常少。但是呢？如果是一个呃，从平均水平上来讲，呃一个年轻的二十五六岁的印度移民，如果两个人都工作的话，每个人的收入是 65 两个人加起来就是十三万，那么他们康斗的能力是非常强的。

[00:57:34.620] - 王红雨

那么他们买了康德之后，那么按照加拿大的这种游戏规则，你可以拿出钱来留着原来的房子，然后再去买 Townhouse，然后 Reference 再买号。所以我觉着我们华人应该把眼睛眼界看的更宽一些。而且刚才也讲过了这个世界在分化，尤其是俄罗斯入侵乌克兰之后，世界很多国家已经看清了敌友。这个对这个移民政策也有很大影响。呃，无论从哪方面讲，来自于像讲英语的这种印度国家的人呢，会占的比例越来越多。所以只要是人来，无论他有钱没钱，他首先要租呃，要有地方住。那么买房呢？银行的新移民政策越来越适合于愿意在加拿大扎根的人。这里边包括两种人一种是你真的带着技术带着脑子来的。然后呢，在加拿大在税务上有贡献，那么银行就会帮你贷款。另一种来扎根的呢？比如说从这个非英语国家来的。

[00:58:58.890] - 王红雨

但是呢，在母国呢，发了财的，那么他把现金带过来。那么银行现在也有高净值项目，你真的把加点拿来了，我相信很多华人都能拿 200万 $300万的这种存款到加拿大了，这个才叫扎根。你就拿个 30万 50万，那就是没想在加拿大扎根，那么你的你在申请房贷的时候就遇到很大问题，你就拿过了三 50万又不工作，你想怎么贷款了。那就代表如果你真的想扎根把国内的房子卖了拿过来三 $500万，你放在这儿，银行也支持你贷款。所以现在银行是非常配合，政府就是希望新移民能扎根加拿大，而不是像一个浮萍一样，浮在这儿借着福利就申请。然后呢，一个人家里一共两个人有一个人，还还报了什么，这个这个非税务居民在海外挣的收入供着这边的人不纳税也能生活。然后呢，享受加拿大的各种福利、教育等等，甚至有人还留了加拿大的一个人，还能拿到加拿大的贷款。

[01:00:11.970] - 王红雨

那么这种情况在过去很多年一直都很普遍。但是从我们老移民的这个角度上看，好像不是特别那么对劲不是那么名正言顺。所以呢，这个就是银行，虽然政策调整的慢，但是虽然迟到，但它不会缺席银行的政策，慢慢会调整到位的，会把这些边缘化的像如浮萍一样，生活在加拿大的人呢，边缘化到这个贷款范围以外。

[01:00:47.540] - Sean Wang

换句话说，按照洪宇先生的刚才的解释，那就是其实我们来自全世界其他各个国家的一些新的移民，这里面包括咱们华人移民，只要他们的内心是扎根在加拿大这片热土上面，并且愿意奉献自己的这个这个力量，而技术移民和投资移民，这个只要是被加拿大这个银行们认可了，就贷款也是不成问题的，就怕那种这个项目先做空中飞人，这边再一点难民那边搬一遍，然后然后再带去申请各种福利，把自己打扮成穷人的模样。那么这个这个肯定也是不会欢迎这些人啊。那么您刚才提到了，就是这个现在房地产市场，大家有这个啊，这个生怕买不到到了这个再等一等，这个确实，这是由于这个一些信息不对称，因为确实最近在跟一些亲友聊天的时候，确实他们人在国内对这边完全不了解，全是听的，或者是看的网上只言片语讲出来一个结论说什么房价要大跌，甚至把现在的情况拿出来跟 2017年那时候这个跌了一段时间的那段那个历史上相对比相比较，所以就造成很多恐慌的心理。

[01:01:58.950] - Sean Wang

尽管从理性分析包括洪先生刚才也进行了很多的分析，这种情况发生的可能性并不大，但是不管怎么样，这种这种只言片语，这种这种噪音已经对很多这个房产持有者，特别是在中国的这些海外的房产持有者们造成了很大的心理恐慌。那么对此您有什么样的建议和意见，给这些已经在心理上产生了一定的人，他们怎么样去应对呢？

[01:02:31.000] - 王红雨

从扎根在加拿大的老移民的利益上考虑呢？我觉着信息不对称的人获利点，对我们来说是一件好事，大家都不卖房子，那我们怎么买呢？所以我觉着有一些这个噪音专门投放在小红书上，因为它就是投放给不在加拿大的人看。而我们做的这些视频主要是投放在 YouTube，所以我们的信息只要透明就行了。所以有一些信息不对称的人，我觉得我们就不需要管它了，那他自己信息不对称，我们也救不了他，我们也不能跑到小红书上跟人去吵架。那个小红书上现在的这个声音的质量是极低的，而信息的准确度非常差，而且带着很强的程度。我前一阵发了一个小红书什么内容，我都不记得，而两伙人在我发的 post 是几家，所以我直接就把那个删了，所以我就知道了，那个地方是这个传播谣言制造信息不对称的地方，那我就不去那个地方就好了。

[01:03:45.190] - 王红雨

那么房东是致力于信息透明化的一个平台，所以我就上这儿来讲就行了了，我们就讲给扎根在加拿大的这些老的华人移民听就足够了，我们已经做到了良心上的这个能够做得最好的这种善。那么信息不对称的人，我觉着本身这个就是他相信说什么要大跌，要马上要卖呀，要好啊，这些他们自己去相信这些事情的话，实际上也是选择性的，相信那是他的一个选择，那是他的自由，他愿意卖的就卖卖低了，也无所谓。我相信也都是获得利益的人卖吧。本来能卖 120万的他 100万卖了他自己觉得合适就可以了，我们去忠告他干嘛呢，否则人家在小红书上造谣的人不就被揍了吗？

[01:04:47.230] - Sean Wang

不过这事儿从来没有从另一个方向去去想啊，这个给我们在加拿大的这些投资人一个好处，就是如果说这些人真的低价卖了房子，我们现在赶紧去捡漏，还是这种机会还是很多的啊。

[01:05:00.900] - 王红雨

嗯，这个事儿概率比较低啊，刚才给大家看了一个这个图嘛，就是说在观望期这些看空的人，他的心理价位不是你把房价降一点点，他就要买的，他是不会买的，你只有房价涨，他才会买。所以呢？前一阵儿给地产经纪做讲座的时候呢，我就介绍了一个叫逼空式的卖房方法。如果你在这个 offer 卖车，你挂了一个八十九万的房子，实际上这个房子的市场价值九十五万的话，如果他没卖掉那你。第二天就把 90万贵州还没卖掉，再挂九十一万，但一周还没卖掉就挂九十二万就是逼空。如果你儿子卖的这个八十九万没卖掉，第二天你降到八十八万，我就告诉你，你卖掉了就好了。因为他的心理预期是六十五万了。所以呢？这种就逼空式的卖空。呃，这个卖房方法呢？就是说你就是要去纠正卖家的这种不切实际的这种估值嘛，你只有买只有卖家坚持你自己的估值，那买家才会回心转意。

[01:06:20.350] - 王红雨

如果你自己都动摇了的话，你想多少钱买。像我们来看的那个一些观望的人的心理缺口，你 40万的房子，他想三十 30万买这个他的你没有你没办法满足他，你越降价越满足不了卖不掉了，就跟你不想卖了，你才降价。所以在现在观望的这个市场上，降价是一种无效的卖房方法。

[01:06:50.140] - Sean Wang

对就是这个卖家越降价，这个买家越希望这个代价一点代价降一点永远都是这种利益博弈的这种心理状态。所以前面您刚才提到的就是安省这个咱们要六个，要拉这个很多很多很多事项都没有一个准确的一个时间表。那么除了这个叫嚣的这个非居民，这个买房的这些事情，您觉得呃在安省 6月上旬之前的这段时间，还有两个月左右的时间安省还会出台一些，或者是明确一些具体的一些对房地产市场的一些政策。

[01:07:27.040] - 王红雨

像房贷政策，省里根本就说了不算。所以这方面的房贷政策是没问题的。那么省里能做的就是省一级的税，它是能够控制的，比如说非居民买家税、土地转让税费等等。但是我想现在就是执政的是保守党，而保守党对加税这件事是比较敏感的，因为并不符合它这个。而保守党的一个一贯的说是放松政策换富于民这么一种政治主张。所以在加税方面，我觉得没有太多可能性。如果是自由党现在当政的话，有可能加的税将纳税。而保守党当政的话，福特当政的话，加税这方面没有什么太多考虑，而其他的应该没有行政手段限制交易啊，或者怎么样？这些都无任何加税的行为都是增加买卖成本都是增加房价。在任何国家都一样，你加的税越多，房价越高。这个不是解决房价的问题的这个手段，而是背道而驰。除非是为了宣泄某种情绪，或者是为了选票啊。

[01:08:51.730] - 王红雨

我觉得这应该是安省的保守党对于房子的政策出出牌，应该打光了手里的牌了。没有太多的东西可以动。

[01:09:06.710] - Sean Wang

实际上现在的安省政府对于房地产市场的一些举措已经是可以说是后继乏力了，也就没有这个新的其他的一些办法或者或和或者我们可以这样理解。按照政府现在也就是一向求稳，这个也不会有太多的动作会被扒出来了。

[01:09:28.230] - 王红雨

对就是再多动作有点儿画蛇添足了。

[01:09:32.910] - Sean Wang

那么假设说，就像您刚才说的现在是安省，是在保守党的执政的，这个范围之内。假如假设说，省长以后发生变天了，现在自由党上台了，有没有可能预计一些可能对一些对房地产是好的一些政策。

[01:09:48.480] - 王红雨

那么自由党的执政，我们其实都非常熟悉了，基本上就是口号比较多，然后呢，政府能做的呢？实际上他的本职工作应该是解决租不起房，或者是头上，连一块瓦都没有的。这些人的最急需的这种需求跟房价没有太多关系。呃，当年十二零五自由党也是为了选票，因为非居民手里没有选票，所以再搞出来，这个就 follow 了。那个 BC 省的那个外国买家税也仅此而已。对于手里有选票的人，其实他也没有太多办法，包括上次。那么安省房屋自有率当时是 68%，他搞出了这个 420 之后房价下跌了。那么沉默的大多数我就出来投票，把它选了。

[01:10:46.980] - Sean Wang

我听出来洪宇先生所说的就是这些省、省一级政府实际上对房地产的这个政策，甭管是哪个政党上台，而这个作用都不是特别大，至少我们还是看联邦一级的这个银行啊，央行啊，这些具体的经济政策可能会对房产市场的影响，会是更大层面上更有这个作用力。而省一级一般都是这个环节，恐怕它这个给画大饼，然后主要就为了要争取这个为了让争取自己这个当选。

[01:11:22.010] - 王红雨

呃，最后跟大家说一下，跟东莞的一些朋友呃，打了这么长时间交道之后，他说一些给房东的一些寄语吧。呃，最想说的呢，有几个就是六条吧。呃，第一个呢是在任何市场情况下，呃，买房都既要考虑实际成本，同时也要考虑机会成本。如果你认为能够承担得起推迟买房的这两个成本，那你就再等等。如果你觉得承担不起，那该买就买，这是第一个希望跟大家分享的第二个呢，就说买房这件事，无论是买自住房，还是买出租房，其实都是投资，那么对于住这种刚需来说，只有租房才是刚需，所以买自住房并不是一种刚需。你买自住房也是一种投资。人们选择投资房产而不是其他资产。这个是你要考虑的一个机会成本。我们现在也请了各路神仙讲各种投资，也就是房地产以外的投资啊。

[01:12:37.710] - 王红雨

那么这个时候你要比较了，你去买股票也好，买保险也好，你这笔钱没有去买房子，那么你的机会成本到底有多大。这是第二点，想跟大家说的第三点呢，就是刚才也看了加拿大的银行监管当局非常坦白的承认，就是说加拿大的二手房市场是一个自由市场能者的自由市场，讲的就是竞争能者得啊，那你竞争不过就是买不到房子啊！所以呢，公正的标准也是道德应得就是道德，是你应得的就是公正。那么那些为社会做出贡献的家庭交税，比较多的家庭在地产投资上所获得的收获呢，就是一种道德应得，因为他们已经上市。这是第三点，想跟大家说的第四点呢，就是依然有很多华人还在对地产投资进行妖魔化。这个呢？我观察到呢，实际上是一种体制化的产物。什么叫体制化，大家去看一看那个肖申克的救赎。这部电影里面有一个就是监狱图书馆管理员被关了 50年走出监狱之后呢就自杀。

[01:14:04.190] - 王红雨

那么这种体制化，他已经习惯了监狱里的生活，所以在牢里蹲久了，被放出来之后不适应自由环境。所以把地产妖魔化的人，那是一种体制化的产物，他不适应这种自由环境自由竞争，这是我的一个发现。第四个想跟大家说的呢，就是说从地产投资上看，地产投资受到银行监管当局住房部的尊重和支持，所以华人需要学习和适应这种范式转变。而范式转变是一个学术上的词，或者是科学上的用语。就是说你当你认为就是地心说盛行的时候，那么所有的科学研究可能是适应地形说。那么等到科学发展到日心说的时候呢，那么整个范式就发生了转变。那你在以前的生活环境，你认为地产投资是一个妖魔的可耻的东西，那么现在你到加拿大就需要学习为什么学习呢？地产投资在加拿大是受欢迎受尊重的。所以要学习这种方式的转变，也就是说你要从地形说过度的热心说，在这个环境里做判断，你要不要做地产投资，而不是按以前的那种思维，或者以前被妖魔化的一些东西延续那种思维。

[01:15:35.400] - 王红雨

第六点呢，就是实际上我们也说了这个这一点是很重要的一点，就是说利率越高，房价越高，贷款就越难。贷款，越南房产越来越向少数家庭集中。所以呢？我们生活在加拿大，我们处在一个自发秩序下，在自由市场里进行竞争的这么一个环境。那么在这个自发秩序下，就是不是自发秩序，就是老百姓自发形成的这种秩序，而不是谁规定你该干什么？在这种秩序下，在自由市场的条件下，地产投资不是一种恶，而真正的恶是极度。这就是我想跟大家分享的六条。我在加拿大生活了这么多年，从地产投资角度上看到的华人，这个意见分歧最大的一些根源问题。

[01:16:40.320] - Sean Wang

好感谢洪宇先生对当前的央行的政策和房贷政策，以及对房地产市场会有哪些影响进行了这个精彩的分析和讲解，也使得我们地产投资人能够少听一点这个外面的噪音多听一点这个真知灼见，然后对自己的地产投资道路有有一个更加清晰，明确的一个认识，对未来的这个贷款市场的发展方向和贷款政策的一些未来的一些走势有一个清晰的判断。我们再次感谢宏宇先生，今天做客我们嘉宾访谈的节目。

[01:17:16.400] - 王红雨

谢谢房东网的邀请。谢谢村长，我们下期再见。

[01:17:21.740] - Sean Wang

下期再见。